Eigentumswohnungen als Kapitalanlage

Es gibt noch andere Gründe für die Anschaffung einer Eigentumswohnung, als die Eigennutzung. Ein kleiner Kreis von Privatanlegern hat die Vorzüge erkannt und ist bereits investiert. Die langfristige Vermögensbildung und eine Steuerersparnis seien an dieser Stelle als tragende Säulen eines solchen Konzeptes erwähnt.

Vermietung als Eintrittskarte zur Steuerersparnis

Bei vermieteten Immobilien kommt die Steuerersparnis zu Stande. Hier können Zinsen, Unterhalts- und Erhaltungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Mietüberschüsse sind allerdings einkommensteuerpflichtig. Mietverluste können Vermieter im Gegenzug dafür aber auch mit anderen Einkünften, etwa aus regelmäßigem Einkommen, verrechnen.

Zinsen

Wer ein Anlageobjekt kauft, kann anfallende Schuldzinsen komplett als Werbungskosten absetzen. Abziehbar sind auch Geldbeschaffungskosten: Dazu zählen neben Bereitstellungszinsen für Kredite auch Bearbeitungs-, Gutachter- und Notargebühren.

Abschreibungen

Die Anschaffungskosten von vermieteten Immobilien sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings nicht auf einen Schlag, sondern über die Dauer der Nutzung (50 Jahre) verteilt. So beträgt die Abschreibung zwei Prozent jährlich für gebrauchte und neue Immobilien. Als Bemessungsgrundlage zählt nur der Gebäudeanteil, nicht das miterworbene Grundstück.

Instandhaltung

Werden nach dem Kauf von Bestandsimmobilien umfangreiche Arbeiten fällig, sind die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar. Voraussetzung ist aber, dass sich weder Nutzfläche noch Standard des Objekts erhöhen. Ansonsten gelten sie als Herstellungskosten und können nur abgeschrieben werden. Ausnahme: Die Kosten betragen nicht mehr als 4000 Euro.

Fazit

Der Käufer profitiert von der jährlichen Abschreibung (Beispielsweise zwei Prozent von 200.000€ = 4000€ p.a.). Zudem sind Schuldzinsen voll absetzbar. Bei üblichen Preis- und somit Mietsteigerungen und einem Verkauf nach 20 Jahren erzielt der Käufer 300.000€ – und das steuerfrei.